合同解除权应依约定或法律规定行使
上诉人（原审被告）袁某。
被上诉人（原审原告）某房地产公司。
一、案情
2004年2月18日，某房地产公司作为出卖人、袁某作为买受人签订了《商品房买卖合同》。该合同约定：买受人袁某购买房地产公司开发的某小区房屋；该商品房的用途为住宅，建筑面积共203.45平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米9700元，总金额1 973 465元；买受人于签约当日向出卖人交付403 465元，余款157万元，买受人通过银行贷款取得支付给出卖人；买受人如未在本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1.5%向出卖人支付违约金；自本合同生效之日起30日内，由出卖人向国土资源和房屋管理局申请备案登记；出卖人应当在2004年10月31日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。当日，双方又签订补充协议，约定：买受人自签约日起七日内与出卖人指定的律师事务所或代理机构联系接洽做按揭代理事宜，买受人需在30日之内办理完毕所有按揭手续，否则视为逾期付款处理；本补充协议与主协议具有同等法律效力，如与主协议相悖以本补充协议为准。
合同签订后，袁某于2004年2月23日向房地产公司支付首付款403 465元；并按照补充协议的约定于2004年3月1日将办理按揭贷款需要的手续交付房地产公司委托的代办按揭的律师事务所，其交付的手续包括身份证、户口本本人页复印件，收入证明、营业执照复印件、机动车行驶证复印件及首付款发票复印件。
2004年5月18日房地产公司完成预售合同备案手续，2004年5月25日房地产公司将已经备案的合同原件交给律师事务所办理按揭。2004年10月30日房地产公司将诉争房屋交付袁某。
庭审中，袁某、房地产公司及律师事务所一致确认商品房买卖合同经房地产主管部门备案是办理按揭贷款的必要条件。袁某所购房屋的按揭贷款手续至今没有办理完成，经向办理按揭的律师事务所律师询问，该律师事务所张律师答复：袁某没有按照合同约定期限办理完毕按揭手续的原因有三，一是商品房买卖合同备案手续迟延完成；二是袁某没有提交户口本首页及没有交纳相关费用，律师事务所通知房地产公司催促袁某补齐资料，但截至2005年3月仍未补齐；三是2004年5月后银行贷款政策有所调整，对于首付款要求提高。张律师同时答复，截至2005年3月前，律师事务所一直在开展工作，努力为袁某申请按揭贷款。目前如果手续齐全，符合政策，仍然能够获得按揭贷款。
2005年3月间，房地产公司以欲与袁某解除合同为由从律师事务所取走袁某办理按揭手续的相应资料，但律师事务所及房地产公司均未告知袁某资料取走事宜及按揭贷款手续停止办理事宜。此后，房地产公司亦没有另行通知袁某支付剩余购房款或与袁某就剩余购房款的支付问题达成协议。2005年3月25日，房地产公司以袁某未按约定办理相关按揭代理手续为由，书面通知袁某解除双方间《商品房买卖合同》。袁某不同意解除合同。房地产公司遂起诉要求解除与袁某签订的购房合同并要求袁某腾退房屋。
二、审理结果
一审法院经审理认为，袁某与房地产公司之间签订的房屋买卖协议属有效合同。当事人应按照约定全面履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》，购房余款由买受人通过银行贷款取得支付给出卖人。袁某在《商品房买卖合同》经备案后，在合理期限内未办理按揭手续。袁某虽主张因房地产公司责任导致其迟延申请贷款，但未向法院提供证据，故法院不予采信。袁某未履行支付购房余款的义务，属违约行为。房地产公司主张解除合同，并于2005年3月25日通知袁某，故双方签订的《商品房买卖合同》于当日解除。因双方当事人之间的《商品房买卖合同》已解除，故房地产公司要求袁某腾退房屋的诉讼请求，予以支持。因袁某未履行合同义务导致合同解除，故房地产公司要求袁某按约定支付23 000元违约金的诉讼请求合理，予以支持。据此，一审法院判决：1、确认房地产公司与袁某于2004年2月18日签订的《商品房买卖合同》于2005年3月25日解除；2、袁某于本判决生效后十日内，将房屋腾空交房地产公司；3、袁某于本判决生效后十日内，给付房地产公司违约金二万三千元。
宣判后，袁某不服，坚持认为房地产公司违约在前，办理按揭手续的前提是商品房预售合同必须经过备案登记，房地产公司没有在合同约定的备案期内完成备案，备案期延误近3个月，因此，由于房地产公司违约致使其根本无法在合同约定的按揭贷款期限内完成按揭贷款手续；二是由于房地产公司内部管理混乱，其与房地产公司签订的预售合同原件已丢失，办理按揭手续必须有预售合同的原件，此原因是造成无法办理按揭手续的重要原因；三是关于律师事务所所称袁某没有提交户口本首页和交纳相关费用一事，首先律师事务所或房地产公司均没有告知其按揭应当提交的手续，而且在袁某没有提交时律师事务所或房地产公司均未催要，房地产公司始终没有履行基本的告知义务；四是按揭贷款是否能办理，袁某始终不知，即便不能办理，房地产公司或律师事务所未通知袁某，亦未通知其付款，袁某并不是不能付款，合同并不是不能实际履行，因此，房地产公司无权解除合同。基于以上四点袁某要求撤销原判，驳回房地产公司的诉讼请求。
二审法院经审理认为，房地产公司与袁某签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应当按照合同约定享有权利，履行义务，任何一方不得擅自变更或解除合同。当事人行使解除权必须符合合同约定的解除条件或出现法定解除事由。
房地产公司主张因袁某原因致使按揭贷款手续至今未办理完毕，要求解除双方所签商品房买卖合同。对此，法院认为，袁某如期交纳了购房首付款，并按照合同约定及时与房地产公司指定代办按揭贷款手续的律师事务所接洽，提交了办理按揭贷款的相应手续，充分履行了合同义务。由于房地产公司违反合同约定没有在合同约定的期限内完成商品房买卖合同的预售备案手续，致使按揭贷款手续根本无法在合同约定的期限内完成。现无法在合同约定的按揭贷款期限内完成按揭贷款系因房地产公司的违约行为所致，因此房地产公司作为违约方不能援引补充协议合同第三条、商品房买卖合同第七条1.（2）中关于逾期办理按揭贷款的违约责任条款要求解除合同。
另外，本案中亦没有出现法定解除事由。根据当事人提交的证据及法院查证的事实显示，律师事务所及房地产公司没有告知袁某申请按揭贷款应当提交的资料及交纳的费用；在袁某提交的申请按揭贷款的资料有所缺失的情况下，律师事务所及房地产公司均未及时告知袁某补充资料。房地产公司及其委托的律师事务所没有尽到相应的协助及通知义务，致使袁某长期处于等待状态而未及时补齐相应资料，造成按揭贷款长期无法办理完毕。再者，截至2005年3月房地产公司单方从律师事务所取走袁某申请按揭贷款的资料之前，按揭贷款手续一直处于办理过程中，房地产公司或其委托的律师事务所均没有明确告知袁某按揭贷款手续不能办理。2005年3月房地产公司单方从律师事务所取走袁某申请按揭贷款的资料，致使按揭贷款手续确实无法办理，此后，房地产公司也没有与袁某重新协商确定付款方式、付款期限，或直接通知袁某支付剩余购房款。庭审中，房地产公司没有提供任何证据证明袁某拒不履行付款义务或迟延履行合同义务，造成房地产公司合同目的不能实现，袁某在庭审中亦表示如果按揭贷款确实不能办理，同意支付剩余购房款。因此，房地产公司亦不具备法定的单方解除合同的条件。
综上，由于本案双方当事人所签的商品房买卖合同没有出现合同约定的解除事由或法定的解除事由，则房地产公司不得擅自单方解除合同，其一审诉讼请求没有事实法律依据，法院不予支持。袁某上诉理由充分，应予以支持。一审判决欠妥，法院予以纠正。二审法院判决：1、撤销一审法院判决；2、驳回房地产公司全部诉讼请求。
三、意见
本案涉及的是合同解除权的问题。根据我国《合同法》的规定，合同解除权分为约定解除权和法定解除权。前者是根据合同双方当事人的约定而发生的解除权。只有当约定的解除条件成就时，解除权人才能行使解除权，但约定的解除合同的条件发生，并不导致合同的自动解除，合同必须由解除权人行使解除权才能解除。当解除条件成就，一旦解除权人作出解除合同的意思表示，合同的权利义务即告终止，无须获得对方同意。后者是由法律规定而发生的解除权，即法律在一定情况下赋予当事人解除合同的权利。《合同法》规定当事人可以行使法定解除权的情形有五种，即不可抗力致使合同目的不能实现；当事人一方在合同规定的履行期限届满之前，明示、默示或以自己的行为表示其将不履行主要债务；迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；一方当事人迟延履行债务或者有其他违约行为而使另一方当事人订立合同的目的不能实现，即根本违约；（5）法律规定的其他情形。按照以上规定，我们认为，本案中房地产公司不享有合同解除权。理由是：
第一、本案当事人房地产公司不享有约定的解除权。
当事人是否给予合同享有约定的解除权，要尊重双方当事人所签的买卖合同的约定。本案当事人房地产公司与袁某签订的商品房买卖合同对于付款问题是这样约定的，“买受人于签约当日向出卖人交付403 465元，余款157万元，买受人通过银行贷款取得支付给出卖人，买受人自签约日起七日内与出卖人指定的律师事务所或代理机构联系接洽做按揭代理事宜，买受人需在30日之内办理完毕所有按揭手续，否则视为逾期付款处理，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1.5%向出卖人支付违约金；自本合同生效之日起30日内，由出卖人向国土资源和房屋管理局申请备案登记。”根据上述合同的约定，如果确系买受人袁某的原因，在签约之日起三十日内不能办理完毕按揭贷款手续，则开发商房地产公司确实有权行使约定的解除权，解除合同。
但是双方当事人一致认可当时的实际情况是，袁某依约于签约后七日内将办理按揭贷款需要提交的资料交给房地产公司指定的律师事务所律师，但是开发商房地产公司指定的律师事务所律师根本没有将袁某的按揭贷款申请交给银行，因为开发商房地产公司未能按照合同约定的期限2004年3月18日之前办理完毕预售备案手续，而预售合同备案手续是申请按揭贷款的前提条件，所以在开发商房地产公司完成预售备案手续之前，袁某根本不可能申请按揭贷款。从上述事实来看，未能在合同约定的日期完成按揭贷款手续并非袁某之责，而是开发商的过错所致。开发商作为违约方，其当然不具有约定解除权。
第二、本案中没有法定的解除事由出现，开发商房地产公司没有法定解除权。
本案中不存在不可抗力、预期违约、迟延履行经催告仍不履行的情形，那么袁某至今未支付剩余购房款是否符合根本违约的情形。经过双方当事人举证质证、询问证人、银行及相关房地产管理部门，在2004年5月18日开发商房地产公司完成预售合同备案登记手续之后，房地产公司指定的律师事务所开始审核业主袁某提交的按揭贷款资料，发现袁某提交的申请按揭贷款的资料有所缺失的情况下，律师事务所及房地产公司均未及时告知袁某补充资料。房地产公司及其委托的律师事务所没有尽到相应的协助及通知义务，致使袁某长期处于等待状态而未及时补齐相应资料，造成按揭贷款长期无法办理完毕。再者，截至2005年3月房地产公司单方从律师事务所取走袁某申请按揭贷款的资料之前，按揭贷款手续一直处于办理过程中，房地产公司或其委托的律师事务所均没有明确告知袁某按揭贷款手续不能办理。2005年3月房地产公司单方从律师事务所取走袁某申请按揭贷款的资料，致使按揭贷款手续确实无法办理，此后，房地产公司也没有与袁某重新协商确定付款方式、付款期限，或直接通知袁某支付剩余购房款。庭审中，房地产公司没有提供任何证据证明袁某拒不履行付款义务或迟延履行合同义务，造成房地产公司合同目的不能实现，袁某在庭审中亦表示如果按揭贷款确实不能办理，同意支付剩余购房款。
从上述事实显示，袁某按揭贷款手续长期未办理完毕，一是信息沟通渠道不畅通，二是房地产公司及房地产公司指定的律师事务所怠于行使协助义务所致。即便按揭贷款手续不能办理，房地产公司亦应当明确告知袁某，提示并敦促袁某采用其他方式履行合同义务。房地产公司在袁某就合同履行情况全然不知情的情况下，直接要求解除合同，不符合合同法的立法精神，法院也难以支持其诉讼请求。
综上，二审法院的判决是正确的。
