权属有争议的房屋
应暂缓办理转移登记手续
原告张xx。
被告市建设委员会。
第三人满xx。
一、案情
张xx系案外人刘才、马兰夫妇之养子。1998年，刘才夫妇以马兰的名义购买了1103号房屋。2000年1月，刘才去世。同年12月7日，市建设委员会（以下简称市建委）就1103号房屋向马兰颁发第36546号房屋所有权证（以下简称36546号房屋所有权证），该证由张xx领取并持有。
2001年12月，马兰向法院提起民事诉讼，要求张xx返还36546号房屋所有权证等财物，法院经审理判决：张xx返还马兰36546号房屋所有权证。因张xx未履行上述返还义务，法院向相关行政机关发出协助执行通知书，要求为马兰补发1103号房屋的所有权证。2002年4月28日，马兰在北京日报上刊登遗失声明，公告36546号房屋所有权证遗失并作废。同年5月10日，市建委为马兰补发了1103号房屋的所有权证，证号私成字第82979号。
此间，张xx与马兰因1103号房屋的归属问题再次诉至法院。2002年5月14日，法院经审理判决：1103号房屋由张xx、马兰共同享有所有权。马兰不服提起上诉，并在二审诉讼期间将1103号房屋卖予满xx。2002年12月20日，二审法院判决驳回马兰的上诉，维持原判。
另查明，张xx在一审法院作出民事判决当日，即告知市建委其与马兰就1103号房屋产权存在争议及法院对此争议的判决结果，并要求暂停办理1103号房屋的权属转移登记。此后，马兰与满xx持房屋买卖合同等证件申请办理1103号房屋的权属转移登记。2002年6月18日，市建委向满xx颁发私字第10525号房屋所有权证（以下简称10525号房屋所有权证），确认1103号房屋属于满xx所有。张xx对此不服，向市人民政府（以下简称市政府）提起行政复议。2004年2月14日，市政府作出京政复决字[2003]189号行政复议决定书，维持了市建委颁发10525号房屋所有权证的具体行政行为。张xx遂诉至法院，形成本案行政诉讼。
法院在审理中查明，在2004年6月28日市政府办公厅印发的《关于组建北京市国土资源局等有关事宜的通知》载明：市政府决定调整北京市国土资源和房屋管理体制；撤销北京市国土资源和房屋管理局，将该局承担的房屋行政管理和住房制度改革的职责划入市建委。调整后，市建委为负责北京市建设、房屋行政管理及住房制度改革的市政府组成部门；自2004年7月1日起，市建委挂市政府房改办牌子并按新的职责开展工作。原北京市国土资源和房屋管理局印章和套印印模停止使用并交回市政府。
二、审理结果
一审法院经审理认为，市建委作为房屋权属登记主管机关，在办理房屋权属登记过程中应依法行政，严格履行审查职责，对产权来源清楚、证件齐全、没有争议、符合有关法律规定等具备登记条件的申请，方可予以登记并颁发房屋所有权证书。《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条第（5）项和《城市房地产转让管理规定》第6条第（5）项均规定，权属有争议的房地产不得转让。据此，房屋权属登记机关对权属有争议的房地产不应办理权属登记或暂缓办理。张xx在马兰出卖1103号房屋前，双方已就该房权属发生争议，对此法院判决文书足以证实。市建委明知1103号房屋权属存有争议，仍为满xx和马兰办理房屋权属转移登记，并向满xx颁发房屋权属证书，违反上述规定，亦侵犯了张xx的合法权益。故依照《中华人民共和国行政诉讼法》第54条第（2）项第1目，判决撤销10525号房屋所有权证。
市建委不服一审判决，提起上诉。二审法院经审理认为，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。故依照《中华人民共和国行政诉讼法》第61条第（1）项的规定判决：驳回上诉，维持原判。
三、意见
围绕本案行政当事人双方的争议焦点，我们认为，应明确以下两个关键性的问题：
（一）法院应对市建委所作房屋转让管理行为和房屋权属登记管理行为进行合法性审查
《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：在我国城市规划区国有土地范围内，从事房地产交易，实施房地产管理，应当遵守该法；房地产交易包括房地产转让；房地产权利人通过买卖将其房地产转移给他人的行为，是房地产转让行为；房地产转让当事人应按该法的相关规定办理权属登记。国家建设部发布的《城市房地产转让管理规定》载明，房地产转让应按6个程序办理：一是房地产转让当事人签订转让合同；二是房地产转让当事人在合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等文件向房地产管理部门提出申请，申报成交价格；三是房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，在7日内作出是否受理申请的书面答复；四是房地产管理部门核实申报的成交价格；五是房地产转让当事人缴纳税费；六是房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。
依照上述法律并参照上述规章的规定，房地产管理部门对房屋买卖当事人的房屋转让行为具有行政管理职权，对符合规定的房屋转让，还有房屋权属登记的行政管理职权。房地产管理部门在实施以上房地产管理时，应当遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》、《城市房屋权属登记管理办法》等法律、规章的规定。
本案中，市建委受理了马兰和满xx的房屋转让申请，并为二人办理了房屋权属转移登记，向满xx颁发了房屋所有权证书。从张xx起诉书中可以看出，张xx认为市建委通过对马兰和满xx房屋转让申请的审查，最终办理房屋权属转移登记，为满xx颁发房屋所有权证的一系列行为侵犯其合法权益，遂向法院提起行政诉讼。故法院应当对市建委所作房屋转让管理和房屋权属登记管理行为的合法性进行审理。虽然马兰与满xx签订房屋买卖合同等行为属于民事法律关系，但市建委依法对二人的房屋转让申请具有审查的行政管理职责。市建委关于其在本案中只有房屋权属转移登记的职责，否则就干涉了当事人房屋转让的民事行为，以及本案只应适用《城市房屋权属登记管理办法》对其行政行为予以审查的主张不能成立。
（二）在市建委作出被诉具体行政行为时，1103号房屋属于权属有争议的情况，应暂缓办理房屋权属转移登记手续
《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》明确规定了7项不得转让的房地产：一是以出让方式取得土地使用权不符合法定条件的；二是司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；三是依法收回土地使用权的；四是共有房产，未经其他共有人书面同意的；五是权属有争议的；六是未依法登记领取权属证书的；七是法律、法规规定禁止转让的其他情形。显然，只要存在上述任何一种情形，房地产均被禁止转让。
本案中，马兰虽然持有1103号房屋的所有权证，但张xx对1103号房屋的所有权人为马兰有异议，认为其与马兰对1103号房屋应共同享有所有权，并就该争议提起民事诉讼，且被一、二审法院受理，得到终审胜诉的判决书。这种情形应当属于“权属有争议”的情况。市建委关于马兰持有1103号房屋所有权证，该房权属就不存在争议的观点，是对“权属有争议”的狭义理解，因此，市建委在张xx已将1103号房屋权属争议情况向其告知，并出示相应证据的情况下，仍然决定受理马兰和满xx的房屋转让申请，就1103号房屋办理房屋权属转移登记，并向满xx颁发10525号房屋所有权证，该行为违反“存在权属争议的房屋不能进行转让、权属登记”的法律规定，应当予以撤销。
综上，一、二审法院的判决是正确的。
